신혼부부 힘빠지게 하는 DTI, DSR, LTV 규제 ?? - DTI와 DSR 비교

<PC로 보시길 권장드려요>

앞에서는 

DTI 와 DSR을 확인하기 전에

원리금균등상환

원금균등상환에 대해 확인했습니다

(2018/03/31 - [금융, 경제 지식 노트] - 신혼부부 힘빠지게 하는 DTI, DSR, LTV 규제 - 원리금 상환액 계산에 관하여)

오늘은 본격적으로 DTI와 DSR을 알아보겠습니다

 

 

 

- DTI(%) -

= 총부채상환비율(Debt to Income)

= (주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 신용대출 등 기타대출의 연간 이자) / 연 소득 *100

- DSR(%) -

= 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)

= (주택담보대출 연간 원리금상환액 + 신용대출 원금 + 신용대출 연간 이자)/ 연 소득*100

.

.

.

전에 원리금 상환액을 공부했으니 오늘은 원리금 상환액에 따른 DTI, DSR을 적용해보겠습니다

순자산은 2억이 있고

그렇다면 KB시세로 5억짜리하는 집을 산다고 가정해봅시다

그럼 나머지 3억을 대출 받아야합니다

구하려고 하는 지역의 LTV는 50 라고 가정합시다 

따라서 주택담보대출로는 2억 5천 (집값 5억에 대한 50% LTV 적용)을 받을 수 있구요

대출받아야 하는 3억 중 5천만원은 신용대출로 할 생각입니다

정리하자면,

 

구분		금액
집값		5억 원
순자산		2억 원
대출	주택담보대출	2억 5,000 만원
	신용대출	5,000 만원
	총대출액	3억 원

자 이제 대출에 대한 연간 상환액을 확인합시다

연간 상환액이 구해지는 방식은 지난번 포스팅에서 했고, 

(2018/03/31 - [금융, 경제 지식 노트] - 신혼부부 힘빠지게 하는 DTI, DSR, LTV 규제 - 원리금 상환액 계산에 관하여)

이번엔은 간편하게 네이버의 대출 계산기를 이용합시다

네이버 대출 계산기 이동

대출 금액 250,000,000 원

연이율 3% 

30개월(360개월)

일때

먼저 원리금균등상환으로 계산하겠습니다

월별 더보기를 클릭하면 아래와 같이

월별 납입원금, 대출이자, 월상환금, 대출잔금을 확인할 수 있습니다.

DTI(%)

= (주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 신용대출 등 기타대출의 연간 이자) / 연 소득 *100

입니다.

 

연간 원리금 상환액 = 1,504,010*12 = 18,048,120 원

 

신용대출은 연이율 4%라고 하면

 

신용대출 연간 이자 상환액 = 50,000,000*0.04 = 2,000,000 원 (신용대출은 그 이자만 고려하면 됩니다)

 

18,048,120 + 2,000,000 = 20,048,120 원

(주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 신용대출 등 기타대출의 연간 이자)

 

저희 부부합산 연봉을 1억이라고 가정한다면

 

DTI = 20,048,120 / 100,000,000 * 100(%) = 20.04 %

 

그렇군요

 

 

 

다음으로

원금 균등상환의 경우에는,

 

 

 

 

그런데 여기서는 1년간 원리금 상환액 합을 구하기가 힘들죠

 

12*납입원금 + 1년간 이자액 총합이지요

 

근데 년간 이자액을 구하기가 힘들어요. 네이버 계산기는 합으로 안나오더라구요

 

굳이

 

구해보자면

.

.

.

 

원금 A

월 이율 r = 연이율/12

월 원금 a = A/(12*n)

만기년수: 30

1 개월 차 상환액 = a + A*r

2 개월 차 상환액 = a + (A-a)*r

3 개월 차 상환액 = a + (A-a-a)r

n 개월 차 상환액 = a + (A-(n-1)a)r

 

n 개월 차 상환액 합 = a + A*r + a + (A-a)*r + a + (A-2a)r + … a + (A-(n-1)a)r

n개월차 이자액 합 = Ar + (Ar – ar) + (Ar – 2ar)+…(Ar-(n-1)ar)

  정리하면  = nAr –(ar + 2ar +... (n-1)ar)

               = r(nA – (a + 2a +…(n-1)a) ---->등차수열 합 사용

                원금균등상환시 이자액 총합  = r(nA – a(2+(n-1-1))/2*(n-1))

 

 

엑셀에서 위와 같이 넣어서,

계산했더니

 

1년간 이자액 합은 7,385,417 원

1년간 원금 합은 8,333,333 원

1년간 원리금 상환액 = 7,385,417 + 8,333,333 = 15,718,740 원

신용대출 연간 이자 상환액 = 50,000,000*0.04 = 2,000,000 원 (신용대출은 그 이자만 고려하면 됩니다)

DTI = (15,718,740+2,000,000)/100,000,000*100(%) = 17.72%

 

원금균등상환일때 DTI 가 더 낮게 산정되네요

 

 

자 그럼 DSR일 경우를 봅시다 DSR의 경우는 분자에 대출 원금까지 포함시켜 계산하면 됩니다

 

- DSR(%) -

= (주택담보대출 연간 원리금상환액 + 신용대출 원금 + 신용대출 연간 이자)/ 연 소득*100

원금 균등상환 일때를 보면

5000만원을 1년간 신용대출(이율 4%) 받았다고 가정하면

 

DSR = (15,718,740+52,000,000)/100,000,000*100(%) = 67.72%

 

DSR의 규제 비율은 대략 150% 라고는 하는데

 

좀더 논의중이라고 하네요..