신혼부부 힘빠지게 하는 DTI, DSR, LTV 규제 ?? - 원리금 상환액 계산에 관하여

(PC에서 보시길 권장드립니다)

요즘 부동산 시장 규제한다고 난리입니다.

그래서 저도 처음 언급 했던 것이  LTV 였구요..

(2018/03/23 - [금융, 경제 지식 노트] - 대출규제?, LTV? 집을 사려면 나는 얼마가 필요할까)

그런데 이것 말고 최근 뉴스에 DSR가 이슈네요.. 

책을 통해서 곧 DSR 규제가 시작되니 대비해야된다고는 들었지만

이렇게 빠르게 될 줄이야.

그럼 우선 DTI, DSR에 대해서 간단히 알아봅시다

- DTI(%) -

= 총부채상환비율(Debt to Income)

= (주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 신용대출 등 기타대출의 연간 이자) / 연 소득 *100

- DSR(%) -

= 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)

= (주택담보대출 연간 원리금상환액 + 신용대출 원금 + 신용대출 연이자)/ 연 소득*100

두가지 규제 지표 모두

 연봉 대비해서 부채가 높으면

대출 해 주지 않겠다.. 

라는 것을 의미합니다

두가지 지표의 차이점은 신용대출 원금의 차이지요?

그럼 이제 이 DTI와 DSR을 비교해가면서, 내 상황에 시뮬레이션 해 봅시다

1. 원리금 상환액 부터 확인

원리금 상환액이란 내가 갚아야 하는 원금과 이자의 합을 이야기 합니다

연간 원리금 상환액이므로 1년에 갚아야 하는 원금+이자 액이고요

원리금 상환 방식은 두가지가 있습니다

원리금균등상환

원금균등상환

아래 비교를 봅시다

상환방식	상환구조	특장점
원리금균등상환	월 (납입 원금 + 이자) 가 변동없음	1. 총 이자액이 원금 균등 상환보다 많지만,  월 납입 원금이 상대적으로 적음
		2. 처음에는 이자비율이 많다가 점점 줄어드는 방식     (납입원금 +이자)의 합은 일정
원금균등상환	월 (납입원금)만 변동없음	1. 총 이자액이 원리금 균등상환보다 싸지만 월 납입 원금이 상대적으로 많
		2. 월 (납입원금+이자)가 갈수록 낮아지는 방식

두가지 상환 방식은 둘다 전월의 잔금에 대한 이자를 매월 다르게 낸다는 것이 공통점이고

원리금 균등 상환에서는 월 (원금+이자)를 고정값으로 두지요

좀 더 원리금 균등방식을 설명하자면,

전월에 원리금 상환액 합계가 100,000원 이었다면

이번달에도 원리금 상환액 합계가 100,000원 이겠지요?

하지만 전월에 갚은 원금이 있기 때문에 이자 비율은 줄겠지요

점점 시간이 갈 수록 이자의 비율은 줄겠습니다

원리금 균등방식은 기준이 (원금+이자)의 합계 입니다

이 방식은 초반에 원금을 많이 납부하지 못하니

총 이자가 많이 붙게 됩니다.

친구한테 5일 만기로 돈을 10만원 빌리고, 이자가  10%(/일)라고 하면

일 납부 원금은 일정하게 정해져 있지 않고, 일정한 원리금 상환액이 정해질 것입니다

그럼 매회 이자를 계산하기 위해 매 회의 원금을 알아야 되는데,

원금은 어떻게 계산할까요?

원금 상환액 = 원리금 상환액 (고정) - 이자입니다

여기서 원리금 상환액을 "L" 로  두겠습니다

1일차

1일차 이자 = 100,000*0.1 = 10,000원

1일차 원금 상환액(원리금상환액-이자) = L-100,000*0.1

1일차 원금 잔액 = 100,000-(L-100,000*0.1)

2일차

2일차 이자 = 1일차 원금잔액*0.1

2일차 원금 상환액 = L-[1일차 원금잔액*0.1] 

2일차 원금 잔액 = 1일차 원금잔액 - 2일차 원금 상환액

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이런 방식으로 해서 

5일차에 원금이 "0"원이 되므로

이를 이용하여 L(원리금상환액)을 구하는 방식입니다

이러한 방식으로 계속하면 등비수열을 세울 수 있고

 

여기서 L = 월 상환액

A = 대출 원금

r = 이자율

n = 대출 기간 

입니다

위 상황에 대입해 보면

L(원리금 상환액)은 26,379 원입니다

그럼 여기서 

-원리금균등방식 적용-

1일차의 원금 상환액은 26,379 - 100,000*0.1(1일차 이자) = 16,379원 (이자 10000원)

2일차의 원금 상환액은 26,379 - (100,000-16,379)*0.1 = 18017원 (이자 8362원)

3일차의 원금 상환액은 26,379 - (100,000-16,379-18,017)*0.1 = 19816원(이자 6560원)

4일차 원금 상환액은 26,379 - (100,000-16,379-18,017-19,816)*0.1 = 21800원 (이자 4578원)

5일차 원금 상환액은 26,379 - (100,000-16,379-18,017-19,816-21,800)*0.1 = 23980원 (이자 2398원)

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으로 계산 됩니다.

원금 균등 방식도 마찬가지입니다

전월에 원리금 상환액을 갚았으니

이번달에는 이자가 더 작게 붙겠지요

원금 균등방식은 기준이 원금 입니다

(총납입원금/납입개월수 = 월별 납부원금)

 원금을 일정하게 빨리 납부하게 되니 

총 이자가 원리금 균등방식 보다 덜 붙게 됩니다

친구한테 5일 만기로 돈을 10만원 빌리고, 이자가  10%(/일)라고 하면

일 납부 원금 = 2만원

-원금균등방식 적용-

1일차 상환액 = 20,000 + 10,000(=100,000*0.1) = 30,000

2일차 상환액 = 20,000 + 8,000(=80,000*0.1) = 28,000

(여기서 80,000원은 100,000원에서 원금 20,000원이 빠졌으니까..)

3일차 상환액 = 20,000 + 6,000(=60,000*0.1) = 26,000

4일차 상환액 = 20,000 + 4,000(=40,000*0.1)=24,000

5일차 상환액 = 20,000 + 2,000(=20,000*0.1) = 22,000

이런 방식으로 상환액(원금+이자)이 줄어드는 것을 볼 수 있습니다.

아래 총 정리 해보면

위 사례의 원금균등상환과 원리금균등상환 비교

구분	원금균등상환	원리금균등상환
첫날 원금 상환액	20,000원 (대출기간 내 변동 없음)	16,379원 (이후 점차 증가)
첫날 이자 상환액	10,000원 (이후 점차 감소)	10,000(이후 점차 감소)
첫날 원리금상환액	30,000원 (이후 점차 감소)	26,379원 (대출기간 내 변동 없음)
5일간 총 이자액	30,000원	31,898원
5일간 총 원리금	130,000원	131,898원
장점	총이자액 부담 ↓  평균 원리금 ↓	초기상환 부담 ↓
단점	초기상환부담 ↑ 일 평균 원리금 ↑	총이자액 부담 ↑ 일 평균 원리금 ↑

오늘은 DTI, DSR 적용 하기 전에 원금 균등상환, 원리금균등상환에 대해서 알아보았는데..

다음번에는 실제로 저의 상환에 대해서 적용해보겠습니다.